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Vendere la tua casa da privato può farti risparmiare ma c’è una ragione per cui molti preferiscono rivolgersi a un’agente immobiliare: è necessario molto lavoro, molta esperienza e molta pazienza.

Ecco i passi da compiere:

  1. Stabilire il giusto valore di mercato e a che importo posizionarlo sullo stesso, Nonostante sia naturale voler fissare il prezzo della tua casa il più alto possibile, devi essere realista. Statisticamente una casa posizionata ad un valore di mercato giusto si vende in 4/6 mesi.
    • Prezzo al metro quadro, la Superfice commerciale e i coefficienti di merito.
    • Fai valutare l’immobile: avere una valutazione professionale del valore della casa da una terza persona ti aiuterà a sentirti sereno sul prezzo stabilito, oltre a fornirti un solido punto di riferimento.
    • studiare il prezzo medio delle case con caratteristiche simili
  1. Curare l’immagine dell’immobile
    • Fai pubblicità online.Metti un annuncio su un portale immobiliare come per esempio Immobiliare.it.
    • Affiggi un cartello
    • Distribuisci volantini: metti volantini sui pali della luce, sui semafori, agli incroci principali.
    • Passaparola: Contatta tutte le persone che conosci per comunicargli il tuo interesse a vendere, Conta sul passaparola
  1. Controllo e verifica di tutta la documentazione necessaria per la vendita di un immobile e quindi di tutto ciò che è necessario avere per essere a posto a livello legale ed urbanistico e che deve essere consegnato o verificato su richiesta.
  2. La visita: organizza al meglio ogni visita. Il consiglio è preparare sempre ogni dettaglio, dalle persiane aperte al riordino delle stanze. Inoltre, potresti concentrare tutte le visite in un’unica mattinata così da ottimizzare il tuo tempo e mettere in competizione i potenziali acquirenti.
  3. Prova a chiudere la trattativa rapidamente. Se una persona è interessata all’acquisto, non perdere tempo, ascolta la sua proposta e valutala con calma. Non farlo attendere troppo però perché potresti perdere il momento giusto. Dopo che l’acquirente ha fatto la sua offerta, nel caso tu non accetti ed è pronto a negoziare, cerca di chiudere l’operazione nel più breve tempo possibile.

Quali sono le variabili di cui tener conto per ottenere un valore di mercato corretto? Quali sono i termini di paragone? Qual è la differenza tra una zona e l’altra? Il valore al metro quadro che è stato preso in considerazione, come è stato calcolato? Spesso questa risposta, alquanto frettolosa.

Scopriamoli insieme:

  • Caratteristiche oggettive: metri quadri, luminosità della casa, esposizione; stato impianti; valore accessori (zanzariere, climatizzatori, allarme, ecc.); costo eventuali lavori di manutenzione; anno di costruzione; spese di condominio.
  • Ubicazione, e quindi sarà bene esaminare se la posizione dell’immobile da acquistare sia in centro città ovvero in periferia.
  • Prossimità dei servizi (fermate di metropolitana, tram o autobus, oppure se vi sono scuole o uffici, studi medici, supermercati e la loro distanza rispetto all’immobile da acquistare).
  • Presenza di un box o un giardino ovvero di pertinenze come ad esempio una cantina rappresentano elementi che influiscono sull’aumento di valore.
  • Stato di salute del mercato immobiliare locale: caratteristiche e prezzo di cessione delle case vendute recentemente in zona; caratteristiche, prezzo proposto (uguale alla valutazione?), tempi di vendita, delle case attualmente pubblicizzate in zona.
  • Disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti: elenco dei clienti che cercano un immobile con caratteristiche similari a quelle della casa da valutare; elenco che dovrà considerare la disponibilità di spesa accertata (risparmi, delibera di mutuo) per ognuno dei potenziali acquirenti.
  • Emotività una valutazione non dipende soltanto da elementi oggettivi. Infatti, in qualsiasi compravendita possono intervenire fattori di tipo personale tali da influenzare il prezzo definitivo
  • Per aiutare i cittadini è stato istituito l’Osservatorio del mercato immobiliare presso l’Agenzia delle entrate ma il valore di un immobile dipenderà soprattutto dall’andamento del mercato, che potrebbe variare nel tempo: gli acquisti immobiliari continuano ad essere le forme di investimento più sicure e da preferire.

Chi si rivolge all’agenzia immobiliare per la vendita di un immobile deve tenere in considerazione, tra i vari costi, la provvigione da pagare per l’attività di mediazione tra le parti.

Vediamo quando deve essere pagata la provvigione e come sapere se l’importo che richiede l’agenzia immobiliare è corretto o meno.

  • Quanto Solitamente, la provvigione d’agenzia si aggira intorno al 3% (più IVA) del valore di vendita.
    La provvigione dell’agenzia immobiliare comprende, oltre al compenso, il rimborso delle spese sostenute dall’agente (per esempio spostamenti, telefonate ecc.).
  • Quando L’agente matura il diritto al compenso già quando le parti trovano l’accordo economico firmando la proposta di acquisto entrambi.
    La provvigione retribuisce infatti l’attività svolta dal mediatore, non per essere riuscito a far vendere o acquistare un immobile, bensì per aver messo in relazione le parti e averle indirizzate alla conclusione di un affare, indipendentemente dal fatto che questo non si sia poi definitivamente concluso con il contratto di compravendita.
  • Sapere se è corretta Non esistendo più una tariffa tarata secondo gli usi locali e variabile presso ogni Camera di Commercio, le provvigioni dell’agenzia sono un libero accordo fra le parti. Ne consegue che ogni libero professionista che lavora nel settore immobiliare può applicare la tariffa che rappresenta il valore della sua prestazione.

Se hai deciso di vendere la tua casa, capire quali sono i documenti necessari è fondamentale per evitare brutte sorprese all’ultimo momento. Se sei seguito da una buona agenzia immobiliare, avrai senz’altro un consulente al tuo fianco che ti aiuterà a districarti negli aspetti burocratici della vendita. Tuttavia, sapere in anticipo quali documenti servono, aiuta a risparmiare tempo. Soprattutto se, come capita spesso, hai fretta di vendere casa.

Documenti relativi all’immobile

  • APE: l’Attestato di Prestazione Energetica
    Documento obbligatorio per legge affinché possa avvenire il trasferimento di proprietà, anche se è necessario farlo predisporre fin dall’inizio della vendita da un tecnico.
  • Visura e planimetria catastale
    Sono i documenti identificativi del tuo immobile a catasto, contenenti la sua “immagine” ed i suoi dati che lo contraddistinguono (fra questi la rendita castale, dato di partenza per calcolare le tasse che dovrà pagare l’acquirente)
  • Visura ipotecaria
    Un documento atto a dimostrare la titolarità immobiliare, cioè se l’immobile presenta eventuali gravami come ipoteche, pignoramenti e note di cancellazione di ipoteche totali o parziali.
  • Atto di provenienza
    Il documento che riporta la provenienza, appunto, dell’immobile, ovvero com’è pervenuto agli attuali proprietari. Prevalentemente si tratta di: acquisto, successione o donazione.
  • Regolamento di condominio
    Il documento che sancisce le regole vigenti tra i condomini del palazzo in cui si trova la tua casa
  • Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia (se sono conformi)
    Sono documenti non necessari, per esempio se si tratta di un esempio datato o di un immobile da ristrutturare
  • Carta d’identità e codice fiscale
    I tuoi documenti d’identità e di tutti proprietari.

Se stai vendendo la tua casa, fai anche te parte della grande categoria dei “venditori”, ovvero devi trovare clienti in target che desiderano il tuo prodotto, in questo caso specifico la tua casa.

Il piano deve essere multicanale, cioè deve comprendere più canali di comunicazione: on-line che off-line.

Fare le cose come si facevano fino a qualche anno fa, cioè promuovere la vendita di casa tua con 2 o 3 azioni passive, significa aspettarsi pochissimi clienti, incrociare le dita e pregare che uno di questi sia quello giusto per te e che, dopo che è quello giusto (cioè che gli piaccia il tuo immobile) riesca anche ad ottenere un finanziamento per acquistarlo.

TARGET
Dunque, devi iniziare facendoti questa domanda:

Chi è il cliente tipo che potrebbe acquistare la tua casa?

La tua casa NON può andare bene a tutte le persone, ma solo a un determinato target di persone che cercano le caratteristiche specifiche che la tua casa possiede, come la zona, il piano, il contesto, le dimensioni e numero delle camere, le metrature, ecc…

Una volta individuato il giusto target puoi entrare ancora più nello specifico per attirare il cliente giusto.

Analizza la zona in cui si trova la tua casa, le finiture. Se è in quartiere signorile e ha delle finiture davvero importanti e lussuose, potresti rivolgerti a delle persone che vogliono apparire nei confronti degli altri, di dimostrare che stanno acquistando una casa in una splendida posizione con caratteristiche fuori dal comune.

Una volta individuato il cliente in target è possibile procedere a fare un annuncio immobiliare da mettere su internet, sui volantini, sulle riviste per colpire il cliente “tipo”.

L’ANNUNCIO
A questo punto è il momento di:

  • Scrivere l’annuncio, da inserire poi sui migliori portali immobiliari, dovranno essere inserite parole e gli aggettivi giusti che vadano a fare colpo proprio su quel particolare cliente.
  • Scattare le foto
  • Assicurarsi di avere l’APE

Predisporre un annuncio immobiliare ideale ed efficace. Se non si ricevono telefonate è logico che esso andrà immediatamente cambiato. Andranno cambiate le foto, le parole, tutto, fino a quando non inizierà a dare riscontri.

CARTELLO
Sembra facile, ma in realtà per redarre un annuncio che attiri un compratore, non basta fare tante copie con la stampante di casa, di un documento word raffazzonato.
Bisogna prima pensare ad un buon layout grafico che attiri il potenziale cliente, e poi contattare una tipografia che stampi i cartelli da affiggere.
(e non dimenticatevi dei bolli!)

Capirete da queste righe che quindi vendere casa rappresenta il frutto di una vera e propria strategia, fatta di tanti passi studiati con la massima attenzione e dettati da esperienza maturata nel corso degli anni e da una continua formazione in materia di marketing e strategie pubblicitarie.

Per tanto dunque, è importantissimo avvalersi di specialisti competenti nella compravendita di case, che conoscano tutte le strategie da attuare ancora prima che inizi la vendita e che sappiano mettere realmente in pratica una efficace e potente campagna pubblicitaria.

Hai deciso di vendere casa. Per accelerare i tempi, hai contattato un’agenzia immobiliare del quartiere, a contatto più di te con potenziali acquirenti.

Come funziona il mandato all’agenzia immobiliare?

L’incarico di mediazione è il mandato che il venditore conferisce all’agenzia immobiliare con cui la delega a cercare eventuali offerenti. Si tratta di un regolare contratto che può essere stipulato anche oralmente o con scrittura privata. Esso contiene tutte le informazioni sull’immobile e indica ammontare e modalità del compenso per l’agente.

Cos’è l’esclusiva all’agenzia immobiliare?

Il contratto può essere con o senza esclusiva. L’esclusiva è una clausola che le agenzie immobiliari inseriscono, di norma, in tutti i contratti che sottopongono ai propri clienti. L’esclusiva non è obbligatoria per legge: pertanto può essere anche cancellata se c’è l’intesa dei contraenti.

  • Se c’è l’esclusiva significa che non puoi delegare, contemporaneamente, altri agenti di differenti agenzie immobiliari. Se dovessi trovare da solo un compratore interessato sei costretto a informare il tuo agente e a far condurre a lui la trattativa.
  • Se non c’è esclusiva nel mandato puoi affidare l’incarico della vendita a una o più agenzie diverse nello stesso tempo (ovviamente dovrai stare attento a verificare che anche nei mandati sottoscritti con queste non vi siano esclusive). Puoi anche concludere da solo la vendita, trovando acquirenti in privato, senza essere costretto a pagare la provvigione all’agente. Attento però al contratto: potrebbe comunque prevedere, anche in assenza di esclusiva, una quota di remunerazione per il lavoro svolto dall’agenzia (ad esempio per gli annunci online).

Se violi l’esclusiva, l’agenzia immobiliare potrà farti causa o un decreto ingiuntivo per ottenere ugualmente la provvigione che le sarebbe spettata.

Normalmente il mandato dura 12 mesi.

Il consiglio è quello di valutare con attenzione la professionalità del mediatore e, dopo averne valutato le competenze, affidarsi senza esitazioni e con l’esclusiva al professionista, per una durata adeguata (in genere tre/quattro mesi sono sufficienti per sondare il mercato), ricordandosi di verificare la presenza di un’eventuale clausola di rinnovo tacito e con una clausola che invita l’agenzia a collaborare con colleghi di altre agenzie in caso di vendita.